「旭辉地推」旭辉地产宣传片
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5地推新政 业内：纾房企资金压力
疫情影响下，房企面临着线下售楼处关停、在建项目停工的困境。为了缓解由于疫情造成的房企资金压力，无锡、上海、西安、南昌以及浙江省出台了支持房地产企业发展的相关政策，包括调整土地价款支付方式和期限、允许企业延期竣工及交付、预售资金提前拨付等。
对此，业内人士表示，“目前出台的政策重点在于帮助房企渡过难关，减轻企业层面的压力，而并非是针对市场，在‘房住不炒’的定位下，放松限购限贷的可能性不大。”
无锡放松房企预售要求、资金监管
2月12日，在应对疫情、促进经济平稳发展方面，上海、无锡、西安、南昌等5地出台了支持房地产企业发展的相关政策。
其中，无锡市人民政策印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》的通知，其中涉及17条具体措施政策，包括受到疫情影响的企业可以申请延长纳税申报和缴纳、适度延长信贷时间、放宽预售条件、延期缴纳土地出让金、延期缴纳城市基础设施配套费等。
其中，无锡对预售资金监管作出了调整，明确规定，“已经领取施工许可证范围内的楼栋，因疫情影响施工建设的，预售资金监管主管部门可依企业申请，对正常执行资金监管办法的企业批准其可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金”。
此外，对于已经领取施工许可证范围内的楼栋，因疫情影响施工建设的，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分完成25%以上投资即可。
国仕英分析认为，无锡出台17条相关政策，政策覆盖面较广，而且政策力度较大。其中，放松预售要求和资金监管是最重要的。
“其中，预售资金的监管政策放松，对于企业资金压力缓解也有很大作用。”中原地产首席分析师张大伟说。
同时，该政策强调了对于“到期还款困难的企业”，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难。尤其是长租公寓企业，可申请服务业企业纾困专项资金补助。
多地调整土地出让、价款支付方式
2月12日，西安市自然资源和规划局发布关于贯彻落实《西安市政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》的通知，通知发布了10条政策，主要集中在土地相关政策方面，包括对于疫情防控急需使用的土地，可根据需要先行使用、采取网上挂牌方式、调整公开出让土地的时间节点、可分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限，未能按期交地、动工、竣工的，疫情防控期间不计入违约期等。
最值得关注的是，西安关于分期缴纳土地出让价款的政策更改，其指出，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。
此外，上海、南昌、浙江出台的涉及房地产政策也主要集中在土地出让方面。其中，上海和浙江主要调整土地价款缴纳方式和期限，还有延期竣工等履约时间。南昌在调整土地出让方式、延期缴纳土地出让金、延期开工的基础上，还调整了土地出让竞买保证金比例。南昌发布通知明确，“自2月12日至12月31日期间出让的宗地，土地出让竞买保证金比例全部调整为20%。出让方案已经市政府批复但尚未出让的宗地，可在出让公告中予以调整明确。”
国仕英分析认为：“目前的政策大多是针对土地方面采取多种实惠方式，比如分批缴纳土地款，鼓励企业积极拿地。”
严跃进表示：“目前支持房企较为普遍的措施包括延期开工、税费政策调整、网上审批等。此外，无锡的政策中还包括预售资金提前拨付、放松预售条件、重设施工周期，具有创新性。”
业内：放开限购、限贷可能性不大
“从目前来看，上述政策重点在于减轻企业的资金压力，包括减免税费、分期付款等，这些方式都是帮助企业渡过难关。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示。
疫情发生以来，为了避免人群聚集，房企的在建项目处于停工状态，线下的售楼处关停，这对于房企的经营状况形成压力，尤其是中小企业在资金方面压力倍增。
“对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到3月份将面临普遍性的资金压力。”张大伟表示。
在此基础上，安徽、江西两地的房地产商会和房协分别向其相关部门发出疫情过后对地产企业扶持政策的建议，提出放开限购、限贷等措施。
对此，卢文曦表示：“从市场层面来看，放开限购、限贷的可能性不大，因为中央明确了不将房地产作为短期刺激经济的手段，好不容易稳定住房地产市场，使房价保持平稳，因为疫情再使得楼市政策开闸、放松，这是不可取的。”
旭辉控股CEO林峰在近日公开发布的《2020地产之变》一文中对目前的政策环境做出分析，其表示：“地产调控政策整体会略为宽松，但不可能根本转变，中央不表态，各地根据各自情况守底线的前提下放松。有可能会对地产限售、限购、限签、限贷放松一些，但是一定不要寄希望限价和限制融资放开。”
高力地产高管集体离职 地产快跑遇“急刹车”？
文：陈淑文 朱耘
ID：BMR2004
高力地产董事长李刚辞职的消息在地产圈不胫而走。
10月27日《商学院》记者就高力地产董事长李刚辞职消息致电高力地产，从公司相关工作人员处了解到，不单单是董事长李刚，还有副总裁刘敬杰、助理总裁吴庆、助理总裁夏阳也已经离职了。该工作人员告诉记者，地产集团内部正在改革，具体的人员变动信息还没更新。
2018年初，高力地产母公司高力控股集团（以下简称“高力控股”）制定了2018年-2022五年发展规划，规划明确了在众多板块中，地产集团作为控股集团未来五年的主导产业、核心效益增长点。
在新的五年规划下，高力控股显然对于地产业务的发展寄予厚望，而高力地产高管大批离职的原因是什么？是否意味着高力控股要剥离地产业务？如何应对核心管理层离开带来的管理问题？就此，《商学院》致函高力控股，截止发稿日，未收到回复。
地产高管集体离职
打开高力控股官网发现，高力地产的管理团队栏目中是空白的。
如高力内部工作人员所述，高力地产董事长李刚、副总裁刘敬杰、助理总裁吴庆、助理总裁夏阳已经离职了。对方告诉记者，地产集团内部正在改革，具体的人员变动信息还没更新。
上述高管还在2020年1月22日一起参加了高力地产2019年度工作总结会，并对本职能本项目2019年度工作任务进行了总结与反思，和对2020年的工作进行了计划与展望。
在工作总结会上，从组织打造、业绩达成两方面李刚总结了2019年地产集团经营的亮点与遗憾，表示2019年地产集团用6个月的时间，高质量地推动了团队组建、体系建立、权责制度、三年战略、全面预算、 历史 问题解决，各项目操盘也可圈可点。
资料显示，李刚拥有近16年房地产开发经验，曾在中海地产工作8年；在龙湖集团工作8年，最高做到龙湖苏州公司总经理。
2017年底，李刚加盟旭辉集团，担任旭辉南京区域事业部总经理，并在2019年6月，从南京旭辉离职，开始担任高力地产董事长。
李刚进驻高力地产后，地产业务明显加速。在公开土拍市场上，高力开始逐步发力。
2019年5月高力地产拿下浏阳市浏阳地块，并用5个月的时间快速实现开盘。该项目占地35万平方米（527亩），总建筑面积130万平方米，总投资约70亿元。项目集五星级酒店、购物中心、高端住宅为一体的城市综合体。
公司于2019年9月在扬州历经297轮竞拍拿下一宗地块，成交总价为2.3亿元，楼面价高达8530元/ 。
到了2020年4月高力地产以7.9亿元拿下河西中G02地块，成交楼面地价42398元/ ！这跟河西中部地王海玥花园的楼面地价42561元/ 相差无几， 历史 最高水平的地价。
业务增效明显，项目操盘也可圈可点的成绩下，高力地产高管大批离职的原因会有哪些呢？
在接受《商学院》记者采访时，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，如果高力控股对房地产业务进行改革，人员调整可能就难以避免。对于一些跟集团文化或者战略要求不太契合的员工进行人员调动。
“如果人员调动的话，整个管理层的架构班子包括原下属也会变动的。短期公司运营可能也会受到一些影响，动荡看来难避免。”卢文曦说。
从李刚对高力地产的发展要求和高力控股对地产业务的发展寄予厚望中可发现一些端倪。
在高力地产2019年管理团队召开战略共谋会上，提出了“高力地产三年战略”，要做一家有质量的成长型房企。
李刚希望把高力地产打造成一个客户信赖、行业尊重“小而美”的企业。
2018年初，高力地产母公司高力控股制定了2018-2022五年发展规划，规划明确了在众多板块中，地产集团作为控股集团未来五年的主导产业、核心效益增长点。
2019年3月1日，高力控股与江苏亚东建设发展集团战略合作，目的是要做大做强地产业务。在签约仪式上，高力控股董事长高巍表示，作为高力控股支柱产的高力地产，以快周转提升企业规模，持续实现稳健、有质量的增长是双方的长期合作基础。
在高力控股2018年年会暨2019年工作会议上，作为地产板块的战略规划实施方案发言人，高力控股执行总裁兼地产集团总裁朱武超指出，地产板块要抢抓市场机遇，适度增加房地产项目储备；坚持项目快启动、快开发、快周转，单个项目规模适度的模式。
那么高力地产到底是要做一个提升企业规模做大而强的企业？还是一个有质量的小而美的企业？
卢文曦认为，房企不靠规模做不大，小房企最终还是会逐渐被淘汰的。然而在融资新规“三条红线”冲击下，房企拼规模速度的日子过去了。
易居克而瑞的统计指出，在疫情影响过后，房企在今年第二季度迎来补货高峰。但到第三季度，随着金融监管力度的持续收紧，房企投资金额显著下滑。
数据显示，三季度TOP50房企投资金额较二季度下滑26%。其中，在“三条红线”监管政策出台后，9月单月投资金额出现断崖式下跌，较二季度的月度均值下降42%，仅高于今年1、2、3月。
迟来的集团“C位”
2018年初，高力控股制定了2018-2022五年发展规划，规划明确了在众多板块中，地产集团作为集团未来五年的主导产业、核心效益增长点。
实际上，过往数十年，地产业务在并不突出，或者说并未在高力控股内部占据重要位置。
在大本营南京，高力地产已开发的住宅项目仅有鼓楼的丁香园小区，还是2003年建成的。
其官网显示，高力地产目前全国在建和参股的地产项目是十三个，开发领域涵盖康养小镇、文旅小镇、城市综合体、主题商业、中高端住宅等多种业态。
除了业态丰富之外，其城市跨度也很特别，温州、浏阳、镇江、长春、常州、扬州、澳大利亚墨尔本、沈阳、北戴河都有项目。
高力控股的定位是城市综合产业运营商，公司业务涵盖地产、能源、商业、教育、资本五大领域。
高力控股虽有发展住宅业务的经验，但2000年后，高力控股的业务重点是建设汽博城与家居商场。2004年，南京高力国际家具港建成开业，成为江苏省单体量最大的家具卖场。之后，汽博城与家居商场是高力控股的基础产业。
直到2017年高力集团房地产业才转型中高端住宅开发及特色小镇建设。
2018年，在新的五年规划下，高力控股显然加大对于地产业务的发展寄予厚望。
在高力控股制定了2018-2022五年发展规划，着力做强做大地产、能源、商业、投资等板块，地产集团作为控股集团未来五年的主导产业、核心效益增长点，将以开发城市高端住宅、商业综合体及度假 养生 产品为主，对产品和服务提出了更高的要求背景下。
高力集团为将地产集团顺利转型为优质社区服务供应商，董事会决定将物业板块整体和地产集团合并。
一般情况下，在房地产调控和去杠杆的双重压力下,房企分拆物业板块业务单独上市,既能解决融资紧缩问题,也有业务的拓展机会。那么高力将物业板块整体和地产集团合并的风险和机遇会有哪些呢？
在克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨看来，可能是地产物业原来是两套人马，物业管的项目和地产是不同的，但是目前可能地产或者物业其中一个发展比较弱，为了整合加强服务方面的能力，或着为了业务更聚焦一点，降低耗损，就进行合并。
汤晓晨表示物业板块整体和地产集团合并一般小企业才会有，就是某块业务做的不好，就合并到其他板块，大企业一般都是往独立了发展，机会上就是地产补足服务上的能力，提升服务水平，获取更多口碑和品牌，融合达到预期；风险就是团队融合、执行落地的偏差等。
朱武超指出，根据集团五年战略发展规划，高力地产要做大做强，项目开发迫切需要优质物业服务的支持，地产集团和物业的整合对高力控股未来的发展非常重要。
在宣讲五年战略规划时，朱武超表示，规划目标到2022年高力控股总资产达到400亿元，营收500亿元，利润30亿元;五年累计营收超1000亿元，利润超100亿元，至少拥有一家上市公司。
新的五年规划下，高力控股对地产集团显然寄予了厚望，随着房企的竞争日趋白热化，市场更趋理性。高力地产大批高管离职，留下给高力集团的选择是地产业务要规模还是要利润?要品质还是要速度？
对此《商学院》记者将持续关注。
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发布于：2023-03-24，除非注明，否则均为原创文章，转载请注明出处。